さっそく、新築時に必要な土地（敷地）の広さの目安をご紹介しましょう。

「m²」と「坪」の換算方法

まずは、住宅の寸法や面積に関する基礎知識からご説明します。建築に関する寸法や面積について学ぶうえで必要な知識ですので、覚えておきましょう。

住宅の設計には「モジュール」と呼ばれる基準単位があります。このモジュールをもとに、その倍数であらゆる部品を作成しておくことで、互換性が生まれるわけです。

現在、住宅の設計でよく利用されているモジュールは、以下のふたつです。

• 尺モジュール（91cm）
• メーターモジュール：（1m）

1坪は「2尺×2尺 (182cm×182cm)」で、おおよそタタミ2枚分に相当します。ですから「1坪 ＝ 2畳」です。

では「坪」を「m²」に換算するには、どうすればいいのでしょうか。――「坪」と「m²」のあいだには、以下の関係が成り立ちます。

• 坪 ＝ m² × 0.3025
• m² ＝ 坪 ÷ 0.3025

ちなみに、尺モジュールで設計されたお部屋は「関東間 (江戸間)」と呼ばれています。関東間は、壁の芯から対面の壁の芯までの寸法が、尺モジュールの倍数で設計されているのです。

一方、京間（本間）はタタミの大きさを「191cm×95.5cm」とし、これを基準に設計します。つまり、壁芯ではなく、お部屋の内法寸法を基準として設計しているのです。

現在、多くの建材は尺モジュールで製作されています。ですから、尺モジュール以外で設計すると材料の無駄が出やすくなります。よって、京間で設計されるケースはほとんどありません。

敷地の平均的な広さ（一戸建てを建てる場合）

さて、本題です。新築時に必要な土地の広さ（坪数）の目安は、どれくらいでしょうか？

主要な都市で売り出されている建売住宅の敷地面積を見てみると「100～120m²」程度の物件が多い印象ですが、実際のところはどうなのでしょうか？

「2022年度フラット35利用者調査」を見てみましょう。この資料によると、土地と注文住宅のセットで融資を利用した方の敷地面積の中央値は、以下のようになっています。

• 全国：201.6m²（60.98坪）
• 首都圏：149.9m²（45.34坪）
• 近畿圏：153.8m²（46.52坪）
• 東海圏；214.6m²（64.92坪）

参考：2022年度フラット35利用者調査

いかがでしょうか。都会に住んでいる方からすると「広いなあ」「うらやましいなあ」という印象ではないでしょうか。

郊外では、この敷地面積が参考になるでしょう。

敷地の広さと家の大きさの関係（計算方法）

さて、一部地域で新築された方の平均的な敷地面積をご紹介しました。とは言え、敷地面積は建物の大きさと相関します。家族が多ければ建物も大きくなり、その分広い敷地が必要になります。

ですから、できれば戸別に計算したいですよね。家族の人数から建物の大きさを算出して、建物の大きさから必要な敷地面積を概算する方法はないでしょうか？

―― じつは、敷地面積にその地域の容積率をかけると、建築可能な建物の延床面積を算出できます。ですから、建物の延床面積が決まれば、最低限必要な敷地面積も概算できます。

「敷地面積に対する建築物の延床面積の割合」のことを容積率と言います。建築基準法第52条で地域ごとに容積率の上限が指定されていて、これを超える延床面積の建物は建築できません。

延床面積については、誘導居住面積水準を目安にできます。

誘導居住面積水準とは、豊かな住生活の実現のために必要と考えられる面積水準のことです。世帯人数や多様なライフスタイルを考慮して、設定されています。

参考：住生活基本計画（平成28年3月18日）誘導居住面積水準（別紙3）

誘導居住面積水準は「一般型」と「都市居住型」に分けて策定されています。それぞれ、以下の式で計算します。

さらに、計算で用いる世帯人数や面積は、以下の条件で加除されます。

• 3歳未満の者は0.25人として算定
• 3歳以上6歳未満の者は0.5人として算定
• 6歳以上10歳未満の者は0.75人として算定
• 算定された世帯人数が2人に満たない場合は2人とする
• 世帯人数が4人を超える場合は、上記の面積から5%を控除

では、一般型の誘導居住面積水準を計算してみましょう。

上述の計算式と、4人を超える世帯の控除条件を踏まえると、推奨される延床面積の目安は以下のようになります。

• 単身：55.00m²（16.64坪）
• 2人：75.00m²（22.69坪）
• 3人：100.00m²（30.25坪）
• 4人：125.00m²（37.81坪）
• 5人：142.50m²（43.11坪）
• 6人：166.25m²（50.29坪）

次は、上述の面積を使って、容積率ごとに「最低限必要な敷地面積」を計算してみましょう。

いかがでしょうか。世帯人数が増えるほど、最低限必要な敷地面積は広くなることをご理解いただけたでしょうか。

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なお、平屋を建てる場合はさらに広い敷地が必要です。詳しくは、こちらをご覧ください。

》平屋を建てるのに必要な土地の広さ（土地面積、坪数）の目安は？

つづいて、土地の広さと価格の関係性を見ていきましょう。

土地面積と単価の関係

土地の価格は、需要に左右されます。単純に「面積×単価」で計算できるわけではありません。

どういうことか、ご説明しましょう。たとえば「20万円／m²」の土地なら、普通に考えると以下のようになります。

• 100m² ⇒ 2,000万円
• 300m² ⇒ 6,000万円

ところが、そうはならない場合があります。

100m²の土地は住宅用地として売りやすい広さですから、上述の考え方で問題ありません。一方、300m²の土地は価格が高く面積も大きいため、買いたい人が少なくなります。

よって、極端に広い土地は、100m²の土地に比べて単価が下がってしまうケースがあるのです。一般的な敷地面積より広めの住宅用地は、お得な単価で買えるかもしれませんよ。

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では、60～70m²といったいわゆる「狭小地」はどうでしょうか？―― 狭小地は、以下のような特徴があります。

• お庭が取れない
• 間取りが制限される
• 家や駐車場の配置に工夫が必要
• 建築コストが割高になりやすい
• 居住の快適性が損なわれやすい

このような条件から、不動産鑑定では狭小地を「過小宅地」と見なし、一般的に評価額を下げる傾向があります。

ところが実需の評価では、買いやすく売れやすいことから、100m²の土地に比べて高単価で売買されるケースがあるのです。

とくに、都市部ほどこの傾向が強くなるでしょう。

土地の条件と価格の関係

土地の値段に影響するのは、面積だけではありません。その土地の条件しだいで、価格が上下します。

条件の例をあげてみましょう。

上述のような諸条件によって、土地の価格は相場から加減されます。

土地の価格相場の調べ方

そもそも、土地の価格相場はどうやって調べたらいいのでしょうか？

土地を買いたいエリアの相場が分からないときは、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用するといいでしょう。「不動産取引価格情報検索」で、実際に取引された不動産の価格を調べられます。

ただし、四半期ごとに更新されますので、情報の鮮度がやや落ちます。相場が急激に高下（こうげ）しているときは、ご注意ください。

参考：不動産取引価格情報検索

不動産ポータルサイトも、参考になります。現在売り出し中の土地の価格を調べられますので、得られる情報がフレッシュです。

ただし「売出価格＝取引価格」とは限りません。実際の取引価格は、売出価格より下がっているケースが少なくありませんので、注意が必要です。

ですから、土地総合情報システムと不動産ポータルサイトをご併用いただくとよいでしょう。さらに、諸条件で相場から加減される可能性も考慮してください。

最後に、土地選びの注意点をふたつご紹介します。

しっかりと予算を立ててから、土地を購入しよう

土地探しを始める前に、しっかり予算を立てましょう。予算を立てずにスタートしてしまうと、建築工事の費用が足りなくなるかもしれませんよ。

大ざっぱに言うと、家づくりは以下の順で進んでいきます。

1. 土地購入
2. 建築工事
3. 外構工事

上述の順番で、お金が出ていきます。ですから、土地に資金を使いすぎて、建物工事や外構（お庭や玄関アプローチなど）工事の段階で資金不足に陥ってしまう方が少なくないのです。

資金が不足すると、希望どおりの家を建てることも、すてきな外構をつくることもできません。家や外構にもこだわりたい人は、ちゃんと予算の配分を決めてから土地を探し始めるとよいでしょう。

広めの土地を探しておられる方は、とくに注意が必要です。なぜなら、広めの土地は外構工事の費用が高額になる傾向があり、より慎重に予算分配をおこなう必要があるからです。

自信がない方は、ハウスメーカーと一緒に土地探しをしましょう。ご予算を考慮して、土地探しをサポートしてくれますよ。

敷地に関する要望を明確にしておこう

条件によっては、広めの土地が必要です。要望を明確にしてから、土地探しを始めましょう。

たとえば、新居にこんな希望を持っておられる方は、広めの土地をご購入いただいたほうがよいでしょう。

• 平屋を建てたい
• 2台分の駐車場が必要
• 家庭菜園やガーデニングをしたい
• お庭にドッグランが欲しい
• テレワークするための部屋が欲しい

ご要望によっては、計画的に土地を買わないとかなえられない場合がありますので、ご注意ください。

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広めの土地であれば、さまざまなご要望に応えられますよ。詳しくは、以下の記事をご覧ください。

》平屋を建てるのに必要な土地の広さ（土地面積、坪数）の目安は？
》一戸建ての駐車場スペースのサイズ – 必要な広さ（幅・長さ）は？
》広い庭にはどんなメリットとデメリットがある？有効活用する方法5選
》自宅の庭(外構)をドッグランにしたい！ポイントや必要な設備を解説

新築を計画する際、どのくらいの広さの土地を買うのか、よく考える必要があります。適切な広さの土地を買うことで、あなたのご世帯に適した規模の家を建てることができます。

土地の価格に関する知識も、購入後の後悔を避けるために必要です。とくに、土地に資金を使いすぎないようにご注意ください。希望する家が建たなくなってしまいますよ。

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